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勁賺470億 政府「賣大包」批靚地 明益港鐵

本帖最後由 資三 於 2011-5-30 01:02 編輯





http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110519/00186_001.html

政府批靚地 港鐵兩頭賺

規劃多年的港鐵南港島線及觀塘延線項目終於正式啟動,港鐵如願以償獲得政府批出前黃竹坑邨及前山谷道邨兩幅靚地皮,補貼其工程開支。運輸及房屋局局長鄭汝樺解釋,兩項工程的建築成本分別為一百二十四億元及五十三億元,採用鐵路加物業發展的融資模式,資金差額分別是九十九億及三十三億元,故港府批出兩幅地皮作為補貼。

鄭汝樺僅提及工程建造成本,以及港鐵發展物業的所謂風險,但對兩幅地皮價值卻秘而不宣。有測量師行指出,兩幅地皮屬區內少有的大規模發展靚地,市值估價達四百八十億元,日後的物業收益極可能遠高於應補貼的數額。顯而易見,港府為求兩條鐵路盡快上馬,不惜「賣大包」明益港鐵。

早就有人指出,港島南區僅三、四十萬人口,單靠地鐵票價收入肯定虧本,港鐵對有關項目一直表現進取,其實是醉翁之意不在酒,真正在乎的是土地儲備,與龐大的物業發展所得相比,票價虧損顯得微不足道。事實上,港鐵的主要收入來源正是物業發展及租金,這使得港鐵成為全球罕見的賺錢鐵路企業。

將沿線上蓋物業的發展權授予港鐵,補貼其營運開支,這種模式行之經年,由於以前港鐵屬政府擁有,是納稅人的資產,執行公共運輸政策,批予土地發展權本來無可厚非。十多年前港鐵上市,港府雖然保留大股東地位,但港鐵已是商業機構,繼續以公共土地資源補貼港鐵,實際上是以公帑補貼股東,必然引起爭議。

多年來,港鐵正是利用這種亦官亦商、非官非商的模糊身份,佔盡便宜。開展工程時,港鐵便以公共機構的身份出現,獅子開大口要求補貼,地產市道好景,就要求靚地皮發展物業;物業市道下滑,就轉而要求現金補貼,包括迪士尼延線、西港島線及廣深港高鐵香港段,主要由港府斥資建造,港鐵毋須負擔任何風險,旱澇保收。然而,當提高票價時,港鐵又以商業機構的身份出現,與市民斤斤計較,機關算盡,務求賺到盡。

港鐵一方面接受政府補貼,另一方面在票價上又算死草,難免令人反感。更不堪的是,港鐵票價上漲,服務質量卻每況愈下,事故層出不窮,無奇不有,日前港鐵大學站月台被揭發懷疑沉降爆裂,港鐵不是認真檢查補救,反而巧言令色,一味狡辯,完全是一副發財不立品的奸商形象。港鐵形象低落,備受爭議,而港府未盡到監管責任,坐視港鐵只顧牟利而漠視商業道德及社會責任,更是難辭其咎。

事實上,儘管港府再次慷慨批地明益港鐵,仍無阻港鐵下月落實加價。有人建議港鐵撥出部分盈利,或港府拿出部分股息收入成立票價穩定基金,回饋市民,紓緩加價壓力,這個建議合情合理,完全可取,當局會從善如流嗎?
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110519/00176_005.html





預計二○一五年通車的港鐵南港島線及觀塘延線最新造價大升,行政會議昨批出黃竹坑前黃竹坑邨及何文田前山谷道邨第一期兩幅地皮予港鐵發展上蓋物業,擬提供合共最多六千五百個單位,最大單位達二千呎。有立法會議員擔心港鐵製造豪宅炒賣,增添市民「上車」困難。

南港島線(東段)及觀塘延線的造價,較○六年的估算分別上升約八成及近三成,分別達一百二十四億及五十三億元,運輸及房屋局局長鄭汝樺昨表示,兩項目採用鐵路加物業發展的融資模式,資金差額分別是九十九億元及三十三億元,故港府批出擬建的黃竹坑站及何文田站上蓋物業發展權予港鐵作為補貼。

大單位二千呎 最快2020推出

鄭汝樺表示,批出的前黃竹坑邨地皮及前山谷道邨第一期兩幅地皮均有用途及興建限制,不認同存在「豪宅化」。當中前黃竹坑邨地皮主要發展中小型單位,預計提供四千七百個不同大小單位,平均面積為七百六十呎,當中預留兩成面積五百呎的小型單位。至於前山谷道邨地皮,港府要求地積比率由九倍減至五倍,也限制只能建二十多層,以回應市民對屏風樓的關注。港鐵建議在該地皮興建十幢住宅大廈,提供四百至二千呎逾千個不同大小單位。兩項目提供的單位最快二○二○年分批推出。

美聯測量師行董事林子彬指出,若將地皮作公開拍賣,前山谷道邨地皮可參照去年六月拍賣的同區佛光街與忠孝街交界地皮估價,當時佛光街地皮以一百零九億元成交,每方呎樓面地價逾一萬二千五百元,今次地皮可建築樓面面積達一百卅十多萬方呎,估計地皮價值逾一百七十二億元。至於前黃竹坑邨地皮,更屬區內罕見的大型發展項目,若以區內平均每方呎樓價約八千元估計,該最高樓面面積達三百八十萬方呎,地皮估價可達三百零八億元,連同前山谷道邨兩地皮,兩地皮估價達四百八十億元。

恐製造豪宅炒賣 市民上車難

林子彬形容,兩幅地皮屬區內少有的大規模發展靚地,前山谷道邨地皮更屬傳統市區豪宅地段,加上將來是鐵路上蓋物業,配套設施齊備,若推出市場拍賣,呎價有望再創高峰,不過,有關物業在約十年後才建成,屆時市況難以預料。

議員王國興批評政府批靚地補貼是明益港鐵,當中前山谷道邨地皮更擬提供二千呎單位,擔心製造豪宅炒賣,增添市民「上車」困難。另一議員鄭家富則指,港鐵下月加價,現時再批予物業發展權,讓市民感覺港鐵在各方面「賺到盡」。
http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... amp;art_id=15267141



【本報訊】港府昨日把兩幅市值約 700億元的新鐵路上蓋頂級靚地批予港鐵,其中南港島線的黃竹坑站地皮估計約值 500億元,可建 4,700個單位,勢成區內核心地帶。在新鐵路的帶動下,南區勢將變天!昔日漁民出海打魚、工廠小姐上班的香港仔避風塘一帶,將變成一個集商業、旅遊和住宅於一身的大型社區。記者:劉兆昌、張文傑

政府昨日把兩幅地皮的物業發展權,批予港鐵作為填補南港島線(東段)和觀塘延線鐵路資金的差額,當中前黃竹坑邨地皮將興建大型住宅群和商場項目;連同早年不少發展商先後落區插旗,擬發展商用及酒店物業,勢令該區面貌一新。

該幅鄰近深灣遊艇會的前黃竹坑邨地王,一直被視為區內貴重住宅地,因面積達 7.17公頃,市區難求,加上是未來鐵路上蓋物業,兼且鄰近海洋公園,所以價值不菲。該地皮將發展為大型住宅群和商場項目,保守估計,地皮價值不少於 400億元,甚至有測量師認為價值逾 600億元,每平方呎樓面價約 1.2萬元,媲美南區豪宅。

商場住宅規模=1/3太古城

事實上,多年前政府修訂黃竹坑工業區規劃,可作為商業和酒店發展用途後,區內舊式工廈已先後被多家大型發展商收購及重建。資料顯示,大型地產發展商如長江實業、恒基地產、新鴻基地產、太古地產和嘉華地產等,先後把原有物業重建或重新規劃作商業用途,待地皮在南港島線拍板時水漲船高,以收漁人之利。

大部份發展項目均位於黃竹坑道和後方香葉道,位置上與前黃竹坑邨極接近,例如早前會德豐開售的香葉道 2號全新商業大廈 One Island South。該項目雖以樓花形式發售,呎價更高達 6,000元,但不消一個月即告售罄,正是多得一條新鐵路帶動。

運輸及房屋局提交予立法會的文件披露,前黃竹坑邨可建住宅樓面約 384萬平方呎,還有一個約 30萬平方呎的大型商場,另設車廠和社區設施,合共提供 4,700伙住宅單位,規模等同於三分之一個太古城。當中兩成單位(約 940伙)面積為 500平方呎,估計最快可於 2014年起分期招標出售。

測量師估計:呎值達 1.2萬元

第一太平戴維斯大中華區董事總經理陳超國認為,該地皮位置優越,高層單位擁有海景,估值每平方呎 7,000至 8,000元,市值約 412億元;他預期,日後會以興建豪宅為主。中原測量師行董事張競達對該地皮的估值更高,預料每呎可達 1.2萬元,總值近 620億元。

一直以來,南區一帶缺少大型住宅屋苑,多為小規模的豪宅項目。較大型的項目為置富花園及貝沙灣,但前者樓齡達 28年;後者樓齡雖新惟商場規模細小。商場較大的住宅項目,只有樓齡 28年的香港仔中心。若黃竹坑站上蓋項目落成,龐大的住宅群及大型商場將成為全區焦點。

黃竹坑商貿區酒店地紛改用途

1〉黃竹坑道 19至 21號
發展商:恒地、協成行
現況:已補地價轉作商業用途

2〉黃竹坑道 39至 43號
發展商:香港經貿商會會長李秀恒旗下集團
現況:酒店規劃許可期限至 2013年 3月

3〉黃竹坑道 55至 57號
發展商:華懋
現況:已落成為 L'Hotel Island South

4〉香葉道 2號
發展商:會德豐
現況:已轉為商業用途,發展甲廈 One Island South

5〉業發街 1號 The Factory
發展商:嘉華地產
現況:擬作商業發展

6〉黃竹坑道 34號華明大廈
發展商:嘉華地產
現況:擬作商業發展

7〉香葉道 41號
發展商:長江實業
現況:已批作商業發展

8〉香葉道 43號風行工業大廈
發展商:大生地產
現況:經批准的發展視為已經開展

註:黃竹坑工貿區過去有 14幅用地獲批酒店用途,當中 6個項目的規劃許可期限已過
香港仔前黃竹坑邨地皮

地皮面積: 7.17公頃
可建樓面:住宅 384萬平方呎、非住宅 131萬平方呎
物業類型: 14幢樓高 27至 38層住宅、 30餘萬方呎商場
住宅單位: 4,700伙
單位分類:兩成單位實用面積 500平方呎,餘下為中大型單位
地皮估值: 412億元(呎價 8,000元)至 618億元(呎價 1.2萬元)
招標日期: 2014年
http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... amp;art_id=15267142


黃竹坑站與海洋公園站(下圖)一帶缺少大型屋苑,將來或搖身變成南區焦點。港鐵提供模擬圖片

港島南北行只需 10分鐘

【本報訊】南港島線打破鐵路只在港島北面的局限,由金鐘直入南區,全長 7公里,每三至四分鐘一班,由尖沙嘴往海洋公園只需約 10分鐘。觀塘延線則是沙中線的「遺孤」,沙中線不會經紅磡,政府為順應紅磡區居民,才把觀塘線由油麻地伸延至黃埔。

南港島線由金鐘至海怡半島,中間設三站,分別在海洋公園正門外、黃竹坑和利東邨,由金鐘至海洋公園車程只約 4分鐘,往海怡約 10分鐘,由尖沙嘴往海洋公園亦只約 10分鐘。但因乘客量預計不多,車卡數目較少,月台也較短。

南港島線(東段)

車程:金鐘站至海洋公園站約 4分鐘,金鐘站至海怡半島站約 10分鐘
全程長度:約 7公里
建築成本: 124.29億元
動工日期:預計今年中
落成日期:預計 2015年
http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... amp;art_id=15267143

觀塘延線服務紅磡

【本報訊】觀塘延線是沙中線的意外產物,政府宣佈沙中線計劃時,原本只會在山谷道邨舊址建站,但紅磡居民不滿被忽略,強烈要求沙中線延伸至黃埔,最後政府妥協,把觀塘線由油麻地終點伸延至黃埔,全長僅 2.6公里,走線由現有油麻地站開始,途經加士居道及穿過衛理道,在位於前山谷道邨的地底設何文田站,然後橫跨漆咸道北,經蕪湖街及德民街,直達位於德安街的黃埔站。
觀塘延線在繁忙時間約兩分鐘一班至何文田、四分鐘一班至黃埔。何文田站更是觀塘延線與未來沙中線的轉車站。觀塘線的乘客日後可在此站轉乘沙中線前往新界區,或到紅磡站轉乘延至港島的東鐵線。

觀塘延線

車程:黃埔站至油麻地站約 5分鐘
全程長度:約 2.6公里
建築成本: 52.97億元
動工日期:預計今年中 
落成日期:預計 2015年
資料來源:港鐵及立法會文件
http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... amp;art_id=15267144


港鐵搶客 票價平過巴士

【本報訊】政府昨日宣佈批出兩幅豪宅地皮給港鐵,資助南港島線(東段)及觀塘延線工程計劃,工程今年動工,最快 2015年落成。兩條新線票價將會比部份路線巴士便宜,車程時間亦快兩倍以上,對倚靠南區賺錢養命的城巴和新巴打擊最大。小巴業界亦指要與兩條鐵路競爭十分困難,尤以觀塘延線影響最大,預期須大減班次以節省成本。

小巴商會:要競爭好難

港鐵昨日未有同時公佈兩條新線票務安排,要待鐵路差不多建成才有決定。據悉,港鐵將採用現時的票價機制來定價,將會比巴士便宜或相近,例如港鐵南港島線海怡至金鐘 6.6元,新巴 590A收費 6.5元,但時間節省約 20分鐘;觀塘延線黃埔至油麻地 3.6元,九巴 212票價 4.6元,港鐵車程也節省 10分鐘以上。新巴及城巴發言人稱,相信南港島線通車對巴士的競爭力有影響,會密切留意經營環境。

新鐵路沿線的小巴路線料亦是重災區,以專線小巴 36A為例,由鴨脷洲經黃竹坑,利東邨等地出銅鑼灣,車費 8.8元,南港島線通車後此路線客量必大減。港九新界公共專線小型巴士聯合總商會主席梁雄表示,鐵路準時,南港島線又可避開香港仔隧道的塞車問題,「要競爭好難,肯定會被搶客」,他估計至少兩成客人屆時會轉搭港鐵。

梁雄料觀塘延線對小巴業打擊更大,因現時黃埔居民多靠小巴前往旺角、尖沙嘴。觀塘經何文田至佐敦道等路線,生意額不少,約有 100部車靠這些路線為生,「要減好多車,到時可能集中做接駁鐵路站嘅短線,冇辦法」。

立法會議員王國興認為,港鐵於黃竹坑及何文田地皮發展住宅物業的收益龐大,應可補貼興建成本有餘,政府應將港鐵的地產收益成立票價穩定基金,令票價加幅不致太高。

此外,政府批出的兩幅土地,位於黃竹坑及何文田,發展住宅及商場以補貼興建成本,但港府聘請獨立測計師評估兩條新線的財政後,指出即使有物業發展資助,南港島線估計仍會有 21至 23億元差額,觀塘延線則有 5.8至 6億元差額。

但港鐵內部認為,按過去建造、營運及地產經驗,港鐵與政府的評估有相當大差距,特別是兩幅靚地皮的地產發展,港鐵對樓價升幅信心較強,雖然發展年期很長,存在風險,但相信仍有可為,否則難向小股東交代。










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